Audit et expertise judiciaire baux commerciaux : Nous sommes à vos côtés pour anticiper

Audit préalable :

Le recours a un technicien des baux commerciaux et des valeurs locatives s’avère être très souvent un préalable nécessaire et obligatoire en matière de bail commercial qu’il s’agisse de la gestion d’un contentieux ou de la négociation pure et simple en passant par l’acquisition d’un immeuble locatif ou encore de l’acquisition d’un fonds de commerce.

Certes, des experts en la matière pourront vous donner un avis sur la valeur locative ou financière du bien en cause. Pour autant, un tel avis demeure circonscrit à l’analyse économique quasi objective sans tenir compte des fondements ou des obstacles de droit qui peuvent exister, et sans projection quant à ce que la loi pourrait permettre de mettre en place.

Notre volonté a été de développer et d’asseoir un savoir-faire technique en sus de la compétence en droit et ce de manière à pouvoir fournir une première analyse technico-juridique à nos clients.

L’intérêt de cette première analyse qui pourrait être assimilée à un audit n’est pas négligeable :

  • Négociation amiable : il est toujours pertinent de procéder à cette analyse juridico-technique avant de proposer un nouveau loyer à son bailleur ou inversement à son locataire. Cette analyse permettra d’éviter des propositions ennemies de votre propre intérêt, l’acceptation de propositions inopportunes au regard de vos droits, ou des conséquences que pourraient avoir une telle proposition à l’aveugle.
  • Contentieux des loyers des baux commerciaux : notamment ceux relatifs à la fixation du loyer du bail renouvelé ou à la fixation des loyers révisés, cette première analyse participe à la décision ou non d’engager les procédures nécessaires en évaluant les perspectives de gain potentiel et encore les risques de perte ; elle permet également de déterminer l’opportunité de tenter un rapprochement amiable avant que le litige ne se cristallise judiciairement.
  • Contentieux de l’éviction : Cette première analyse apparait indispensable et doit être menée avant même que la décision d’éviction soit notifiée au locataire. En effet, nous rappelons que le preneur dispose du droit de se maintenir dans les locaux tant qu’il n’a pas perçu l’indemnité d’éviction, s’il est en droit de la percevoir. Nous rappelons également que si le bailleur peut user de son droit de repentir dans cette condition, il se trouve priver de ce droit dès lors que le locataire même s’il n’a pas perçu son indemnité d’éviction à restituer les clés. Dans cette dernière hypothèse, le bailleur se trouve ainsi contraint par le départ du locataire à payer une indemnité d’éviction. Ainsi, est-il préférable d’avoir une idée aussi précise que possible, en fonction des éléments connus, du montant que pourrait impliquer l’indemnité d’éviction.
  • Acquisitions d’immeuble à rentabilité locative : cette analyse permettra, sous réserves de disposer des éléments contractuels nécessaires de vérifier et d’identifier, in situ, la rentabilité locative réelle de l’immeuble, les risques à moyen ou court terme s’agissant de cette rentabilité locative et encore la fiabilité de cette rentabilité locative compte tenu de la sécurité juridique existante ou non contractuellement.  Très souvent, l’analyse dite financière de la rentabilité locative d’un immeuble gouverne la détermination du prix d’acquisition. Pour autant, sans remettre en cause la pertinence de ses analyses financières, ces analyses sont effectuées à un instant donné, par rapport à des références de marché sans tenir compte du devenir des situations locatives en présence, de la sécurité de ces situations locatives et pas davantage des risques que peuvent présenter lesdites situations locatives. Autant d’éléments déterminants de la pérennité de la situation locative annoncée, cette pérennité étant également un critère non négligeable de la négociation du prix.
  • Acquisition de fonds de commerce : Lors de l’acquisition d’un fonds de commerce qu’il s’agisse d’un fonds de commerce dite boutique ou encore d’entreprise, l’analyse du bail commercial ou de la situation locative est le plus souvent réduit à la vérification de l’existence du bail commercial et de son terme. Pour autant, les enjeux sont tels qu’il est primordial de pousser plus loin l’analyse afin d’avoir conscience et connaissance de l’ensemble des conséquences qu’impliquent les stipulations contractuelles du bail sur le fonds de commerce et sa pérennité.

Expertise judiciaire :

Il est très rare que le contentieux des baux commerciaux n’exige pas la désignation d’un expert s’agissant de la surface des locaux et de leur pondération et encore principalement de la valeur locative.

Nous rappelons ici que l’expert judiciaire donne un avis aux parties et au juge en répondant strictement à la mission qui lui a été confiée par le juge. Il ne rentre pas dans la mission de l’expert de juger. Il doit fournir au juge l’ensemble des éléments objectifs qui lui permettront d’apprécier la situation en droit et de juger.

Il n’est ainsi pas rare que l’expert soit conduit à développer des conclusions à hypothèses multiples pour répondre à des situations de droit qu’il appartiendra au juge de trancher.

Nous vous assistons dans le cadre de l’ensemble des expertises judiciaires en la matière, et pour l’ensemble des diligences qu’exigent les expertises judiciaires.

Le plus souvent, l’analyse préalable ayant été faite, avant même que le contentieux judiciaire n’implique la désignation d’un expert, cette analyse préalable permettra de mettre en évidence à l’expert judiciaire dès avant son pré-rapport les particularités ou les points qui exigent une attention particulière.

Après une visite technique des locaux conduite par l’expert, au cours de laquelle nous vous assistons ou vous représentons, l’expert judiciaire adresse aux parties son pré-rapport. Nous opérons la critique du pré-rapport dans un dire répondant à l’ensemble des éléments techniques retenus par l’expert judiciaire.

Lorsque chacune des parties a fait valoir, dans le délai octroyé par l’expert, ses observations sous formes de dire, l’expert judiciaire dépose alors son rapport définitif. C’est sur la base de ce rapport et de l’avis de l’expert judiciaire qu’il contient que le juge va in fine prendre sa décision.